Atraso na entrega do imóvel na planta: direitos, multa e distrato

A data marcada para receber as chaves chegou e passou. A construtora fala em “ajustes finais”, o canteiro de obras parece parado e, enquanto isso, você continua pagando aluguel e as parcelas do imóvel. O atraso na entrega do imóvel comprado na planta mexe com planos, finanças e expectativas da família. A boa notícia é que, desde 2018, a lei tem regras específicas sobre tolerância, multa e desfazimento do contrato, e conhecê-las ajuda você a decidir o próximo passo com segurança.

O que a lei diz sobre atraso na entrega do imóvel?

A lei permite que a construtora entregue o imóvel até 180 dias corridos depois da data prevista, sem pagar multa e sem que o comprador possa desfazer o contrato por isso, desde que esse prazo de tolerância esteja escrito no contrato de forma clara e destacada (Brasil, 1964, art. 43-A). Essa regra foi incluída na Lei de Incorporações pela lei conhecida como Lei dos Distratos (Brasil, 2018).

Dois detalhes importam muito aqui:

• Clareza e destaque: se a tolerância aparece escondida no meio do contrato, sem destaque, a construtora pode ter dificuldade em usá-la a seu favor.
• Data de referência: os 180 dias contam da data estipulada para a conclusão do empreendimento, que deve constar do quadro-resumo no início do contrato, junto com o prazo final para obter o habite-se e os efeitos do atraso (Brasil, 1964, art. 35-A, XII).

Comece, portanto, pelo quadro-resumo: é ali que estão a data prometida, a tolerância e as consequências previstas.

Quais são as opções do comprador depois dos 180 dias?

Depois dos 180 dias de tolerância, se você não deu causa ao atraso, há dois caminhos possíveis, e a escolha é sua (Brasil, 1964, art. 43-A, §§ 1º e 2º):

Caminho	O que acontece
Desfazer o contrato	Devolução integral de todos os valores pagos, mais a multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos, com correção
Manter o contrato e esperar	Indenização de 1% do valor efetivamente pago à construtora, por mês de atraso, paga na entrega das chaves, com correção

As duas compensações não se somam. A multa por inexecução total, devida quando o contrato é desfeito, não pode ser cumulada com a indenização mensal por atraso (Brasil, 1964, art. 43-A, § 3º). A indenização de 1% ao mês é proporcional aos dias de atraso e é devida ao comprador que está em dia com as parcelas.

Essa decisão pede cálculo. Quem já pagou boa parte do imóvel e quer morar nele tende a avaliar a espera; quem perdeu a confiança na conclusão da obra, ou precisa do dinheiro para outra solução de moradia, pode preferir o desfazimento. Considere também o que o contrato prevê como multa e se há outros prejuízos comprovados, como aluguel pago no período.

Dica prática: antes de decidir, faça uma planilha simples com tudo o que você pagou à construtora, com datas e valores. Esse número é a base tanto da devolução quanto da indenização mensal.

A devolução do dinheiro é integral se o atraso é culpa da construtora?

Sim. Quando o contrato é desfeito por culpa exclusiva da construtora, como no atraso além da tolerância, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata e integral. É o que diz a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que reserva a devolução apenas parcial para os casos em que foi o comprador quem deu causa ao desfazimento (Brasil, 2015).

A lei segue a mesma linha ao prever, no atraso, a devolução da integralidade de todos os valores pagos, além da multa (Brasil, 1964, art. 43-A, § 1º). O Código de Defesa do Consumidor reforça essa proteção ao considerar nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em contratos de compra de imóvel em prestações (Brasil, 1990, art. 53).

O contrato só prevê multa para o comprador. E agora?

Se o contrato prevê cláusula penal apenas para o caso de o comprador atrasar ou desistir, essa multa deve ser considerada também para indenizar o comprador quando quem descumpre é a construtora. Esse é o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos (Brasil, 2019b).

O mesmo tribunal definiu que a multa por atraso fixada em valor equivalente ao aluguel do imóvel, em regra, não pode ser somada a um pedido de lucros cessantes, que é a indenização pelo que o comprador deixou de ganhar com o imóvel (Brasil, 2019a). Por isso, o valor e a natureza da multa prevista no seu contrato fazem diferença na hora de calcular o que pode ser pedido.

Gastos extras e comprovados, como aluguel pago enquanto o imóvel não era entregue, são analisados conforme as provas e o que o contrato já prevê.

E se eu quiser desistir da compra sem que haja atraso?

Se você quer desistir sem que a construtora tenha descumprido o contrato, o caminho é o distrato, e as regras são diferentes. Nesse caso, a lei permite que a construtora desconte da devolução a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago, além de impostos, condomínio e uma taxa pelo tempo em que você teve o imóvel à disposição, se isso ocorreu (Brasil, 1964, art. 67-A).

Alguns pontos do distrato pedido pelo comprador:

• Patrimônio de afetação: quando a obra está nesse regime, a multa pode chegar a 50% do valor pago, e a devolução ocorre até 30 dias após o habite-se (Brasil, 1964, art. 67-A, § 5º).
• Sem patrimônio de afetação: o saldo é pago em parcela única, 180 dias após o desfazimento (Brasil, 1964, art. 67-A, § 6º).
• Comprador substituto: se você encontrar alguém que assuma o contrato, com aprovação da construtora, a multa não incide (Brasil, 1964, art. 67-A, § 9º).
• Arrependimento no estande: contratos assinados em estandes de venda ou fora da sede da construtora podem ser desfeitos em até 7 dias, com devolução de tudo, inclusive da corretagem (Brasil, 1964, art. 67-A, § 10).

Por isso, antes de pedir o distrato, confira se não há atraso ou outro descumprimento da construtora. Muitas vezes, a situação que parece desistência é, na verdade, um desfazimento por culpa da empresa, com regras bem mais favoráveis a você.

Quais erros evitar diante do atraso?

O erro mais frequente é assinar um distrato ou um aditivo proposto pela construtora sem entender o que se está abrindo mão. Documentos que mudam a data de entrega ou definem a devolução com descontos podem encerrar direitos que você teria pela lei.

Outros cuidados:

• Não pare de pagar por conta própria: a indenização mensal é devida ao comprador adimplente.
• Não aceite promessas verbais: peça por escrito a nova previsão de entrega e o motivo do atraso.
• Não descarte comunicados da obra: eles ajudam a mostrar quando a construtora já sabia do atraso.
• Não perca de vista a data do contrato: contratos anteriores a dezembro de 2018 podem seguir regras diferentes.

Também ajuda formalizar a sua posição desde o início. Quando a tolerância vencer, envie à construtora uma comunicação por escrito, com aviso de recebimento ou por e-mail com confirmação, registrando a data prometida, a data de hoje e a sua escolha entre esperar com indenização ou desfazer o contrato. Esse documento organiza a discussão, marca o início da cobrança e evita que a demora seja tratada, mais tarde, como concordância silenciosa com o atraso. Guarde também a resposta, ou a ausência dela, porque a forma como a empresa reage costuma pesar na solução do caso.

Se você ainda vai assinar um contrato de imóvel, o guia sobre como revisar um contrato antes de assinar mostra o que observar no quadro-resumo e nas cláusulas de prazo.

Quando vale buscar orientação jurídica?

Vale buscar orientação quando a tolerância já venceu e a construtora não apresenta uma data confiável, quando você recebe uma proposta de distrato ou de aditivo, ou quando precisa decidir entre esperar e desfazer o contrato. Também é o momento se a construtora se recusa a pagar a multa ou a indenização prevista.

Uma advogada pode analisar o contrato, o quadro-resumo, os pagamentos e os comunicados recebidos para calcular o que é devido e indicar o caminho mais adequado. Para saber como funciona esse atendimento, acesse a página sobre problemas com imóvel e aluguel ou conheça a área de Direito do Consumidor.